不動産の売買価格はどう決まる？実勢価格の調べ方をわかりやすく解説

「この不動産、今いくらくらいで売れるのだろう？」
相続や住み替えをきっかけに、ふと気になり始めたという方も多いのではないでしょうか。
しかし、不動産の価格はひとつの明確な答えがあるわけではなく、立地や周辺環境、物件の状態、経済動向など、さまざまな要因により大きく変動します。

この記事では、不動産価格の基本的な考え方から、「不動産売買の目安価格（実勢価格）」を把握するための具体的な方法まで、初めての方にもわかりやすく解説します。所有する不動産の価値を把握することは、今後の選択肢を広げる第一歩です。ぜひ参考にしてみてください。

不動産の価格とは？4つの価格とその違いを解説

不動産の価格には、目安として活用できるいくつかの指標があります。その代表的なものが「公示価格」「路線価」「固定資産税評価額」「実勢価格」の4つで、これらは「一物四価（いちぶつよんか）」と呼ばれています。同じ不動産であっても、目的や評価主体の違いによって複数の価格が設定されることを意味しています。

これら４つの不動産価格の概要は以下のようになります。

また、４つの不動産価格の価格部分を比較すると以下のような関係になります。

不動産売買における価格の根拠を正しく把握するためには、これら4つの不動産価格の違いを理解しておくことが重要です。そうすることで、所有されている不動産の適正な価値を見極めるための判断材料を得ることができます。

「公示価格」から実勢価格（不動産売買の目安価格）を調べる

ここでは、「公示価格」を使って不動産の価格を調べる方法について紹介します。公示価格は、取引価格の指標となる標準的な土地の価格ですが、その水準をもとに実勢価格を推定することも可能です。

公示価格とは何か

公示価格とは、国土交通省が毎年1月1日時点を評価の基準日として調査し、毎年3月に公表している「不動産取引の基準となる1㎡あたりの評価額」のことです。公示価格の1.1～1.2倍程度の水準が実勢価格の目安となるとされています。

公示価格の標準地は、全国で約26,000地点に標準地が設定されており、それぞれの地点について2名以上の不動産鑑定士が鑑定評価を行ったうえで価格が決定されます。

公示価格の調べ方

公示価格は、国土交通省の「不動産ライブラリ」サイトから簡単に調べることができます。
具体的な手順は以下のとおりです。

【手順1】国交省の不動産ライブラリページを開く

以下のURLから、国土交通省の地価公示・都道府県地価調査の検索ページにアクセスします。
https://www.reinfolib.mlit.go.jp/landPrices/

【手順2】地域などの検索条件を入力し、検索する

調べたい地域（都道府県、市区町村）などの検索条件を入力して、「一覧表示ボタン」をクリックします。

【手順3】検索結果から「公示価格」を確認する

一覧表示された情報の「標準地番号または基準地番号リンク」をクリックします。表示されたページの項目「価格(円/㎡)」が公示価格です。

以上の手順で、公示価格を簡単に調べることができます。これらの価格は、国や自治体が公表する客観的な土地の評価額であり、不動産の適正な価値を知るための重要な参考指標となります。次は、実際に取得した公示価格を使って、どのように不動産売買の目安価格を算出するのか、具体的な計算例を見ていきましょう。

公示価格から実勢価格（不動産売買の目安価格）を算定する

公示価格は、不動産取引の基準となる価格です。実勢価格（不動産売買の目安価格）はその公示価格より1.1～1.2倍程度で取引されるケースが多いとされています。そのため、以下の式が実勢価格を算出する際に使用されます。

たとえば、公示価格が1㎡あたり10万円、土地面積が100㎡の場合、

という計算になります。ただし、これはあくまで概算です。実際の売買価格は、土地の形や周辺環境、建物の状態、立地、当事者の事情などによって大きく前後することがありますので、参考程度にご覧ください。

「路線価」から実勢価格（不動産売買の目安価格）を調べる

次に、「路線価」を使って不動産の価格を調べる方法について紹介します。路線価は、相続税や贈与税の課税計算時に用いられる指標ですが、その水準をもとに実勢価格を推定することも可能です。

路線価とは何か

路線価とは、国税庁が毎年1月1日時点を評価の基準日として調査し、毎年7月に公表している「道路（路線）に面する土地の1㎡あたりの評価額」のことです。一般的に、公示価格の約80％程度に設定されるケースが多いといわれています。

具体的には、主要な道路に「○○千円」という㎡単価が設定され、その道路に面した土地の評価額を算定していく仕組みになっています。

路線価の調べ方

路線価は、国税庁の「路線価図・評価倍率表」ページから簡単に調べることができます。
具体的な手順は以下のとおりです。

【手順1】国税庁の専用ページを開く

以下のURLから、路線価を調べられる「路線価図・評価倍率表」ページにアクセスします。
https://www.rosenka.nta.go.jp/

【手順2】都道府県を選択する

表示された日本地図から、調べたい土地がある都道府県をクリックします。

【手順3】市区町村を選択する

「路線価図リンク」をクリックすると市区町村の一覧が出てくるので、該当する市区町村を選びます。

【手順4】地名を選択して路線価図を表示する

地名一覧が表示されるので、目的の地名のページ番号をクリックして路線価図を開きます。

【手順5】路線価を確認する

表示された路線価図から、該当する土地が面している道路の「路線価」を確認します。

以上の手順で、国税庁のページから対象地の路線価を確認することができます。路線価は相続税や贈与税の算定基準となるほか、不動産の価値を知る目安にもなります。次は、実際に取得した路線価を使って、どのように不動産売買の目安価格を算出するのか、具体的な計算例を見ていきましょう。

路線価から実勢価格（不動産売買の目安価格）を算定する

路線価は、公示価格の約80％程度を目安に設定されていることが多く、実勢価格（不動産売買の目安価格）はその公示価格より1.1～1.2倍程度で取引されるケースが多いとされています。そのため、以下の式が実勢価格を算出する際に使用されます。

たとえば、路線価が1㎡あたり8万円で、土地面積が100㎡の場合、

という計算になります。ただし、これはあくまで概算です。実際の売買価格は、土地の形や周辺環境、建物の状態、立地、当事者の事情などによって大きく前後することがありますので、参考程度にご覧ください。

「固定資産税評価額」から実勢価格（不動産売買の目安価格）を調べる

次に、「固定資産税評価額」を使って不動産の価格を調べる方法について紹介します。固定資産税評価額は、固定資産税を決める際の基準に用いられる指標ですが、その水準をもとに実勢価格を推定することも可能です。

固定資産税評価額とは何か

固定資産税評価額とは、地方自治体（東京23区の場合は東京都）が3年ごとに評価している「固定資産税を課税する際の基準となる評価額」のことです。一般的に、公示価格の約70％程度に設定されるケースが多いといわれています。

この固定資産税評価額を基準に、年間の固定資産税額が決定され、毎年春に「納税通知書」として不動産の所有者へ送付されます。

固定資産税評価額の調べ方

固定資産税評価額は、主に以下の3つの方法で調べることができます。

【調べ方1】課税明細書（納税通知書）で確認する

毎年4月頃に郵送される「固定資産税の納税通知書」に同封されている「課税明細書」を見ると、土地・建物それぞれの評価額が記載されています。

【調べ方2】「固定資産評価証明書」を取得する

不動産が所在する市区町村役場や都税事務所の窓口（東京23区の場合）で「固定資産評価証明書」を発行してもらい、そこに記載された評価額を確認します。「固定資産評価証明書」の発行には、手数料が必要となります。

【調べ方3】「固定資産課税台帳」を閲覧する

各市区町村の税務課窓口などで、固定資産課税台帳を閲覧できます。自分が所有する不動産についての評価をそこで直接確認することができます。

以上の方法で、固定資産税評価額を確認することができます。評価額は毎年の税額算定の基準となるだけでなく、不動産の資産価値を把握する上でも重要な指標です。中でも課税明細書は手軽に確認できる手段として有効です。次は、実際に取得した固定資産税評価額を使って、どのように不動産売買の目安価格を算出するのか、具体的な計算例を見ていきましょう。

固定資産税評価額から実勢価格（不動産売買の目安価格）を算定する

固定資産税評価額は、公示価格の約70％程度を目安に設定されていることが多く、実勢価格（不動産売買の目安価格）はその公示価格より1.1～1.2倍程度で取引されるケースが多いとされています。そのため、以下の式が実勢価格を算出する際に使用されます。

たとえば、固定資産税評価額が700万円の場合、

という計算になります。ただし、これはあくまで概算です。実際の売買価格は、土地の形や周辺環境、建物の状態、立地、当事者の事情などによって大きく前後することがありますので、参考程度にご覧ください。

「市場の販売･成約価格」から実勢価格（不動産売買の目安価格）を調べる

次に、「市場の販売･成約価格」を使って不動産の価格を調べる方法について紹介します。市場の販売･成約価格は、過去の取引事例と現在の販売情報を含む価格情報ですが、その水準をもとに実勢価格を推定することも可能です。

市場の販売･成約価格とは何か

「市場の販売･成約価格」とは、不動産市場における以下の2種類の価格を指します。

• 販売価格：現在市場に出ている物件の売り出し価格（売主の希望価格）
• 成約価格：過去に実際に売買された取引の成立価格（実際に売れた価格）

販売価格は、実際にその金額で売却されるとは限らず、交渉によって価格が変動することがあります。一方、成約価格は、過去の実績として実勢価格に近い目安になります。どちらも、不動産市場の動向を把握する上で重要な参考情報です。

市場の販売･成約価格の調べ方

市場の販売･成約価格は、主に以下の3つの方法で調べることができます。

【調べ方1】国交省の不動産ライブラリで調べる

国交省の不動産ライブラリ（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）では、不動産の取引情報や成約情報などの不動産情報が公開されています。物件種別、エリア、取引時期などで検索すると、過去にどれくらいで不動産売買が行われたかを確認できます。

【調べ方2】大手の不動産会社が運営しているサイトで調べる

たとえば、SUUMO（スーモ）、HOME’S（ホームズ）、アットホームなどのポータルサイトでは、売り出し中の物件価格を見ることができます。実際に売れた価格を参考にしていることもあるため、条件が類似する不動産物件の相場をおおまかに把握できます。

【調べ方3】地域密着の不動産会社に直接相談する

地域の不動産情報に詳しい不動産会社へ相談するのも、有効な方法です。近隣で実際にどのくらいの価格で取引されているのか、売却事例や市場動向などをもとに具体的な相場感を教えてもらえます。とくに当社のような地域密着型の不動産会社では、そのエリアならではの事情も踏まえた価格の見立てが可能です。不動産の売買を検討しはじめた段階でも、気軽にご相談いただけます。

以上のように、市場の販売･成約価格は公的なデータベースや不動産ポータルサイト、地域密着の不動産会社など複数の方法で調べることができます。市場の販売･成約価格は、実際の市場での取引を反映した現実的な目安であり、不動産の適正価格を把握するうえで非常に重要な情報です。次は、実際に取得した市場の販売･成約価格を使って、どのように不動産売買の目安価格を算出するのか、具体的な計算例を見ていきましょう。

市場の販売･成約価格から実勢価格（不動産売買の目安価格）を算定する

自分が所有している不動産に条件が類似する市場の販売･成約価格を調べたら、以下の式で実勢価格を算出することができます。

たとえば、市場の販売･成約価格（㎡単価）が10万円で、土地面積が100㎡の場合、

という計算になります。ただし、これはあくまで概算です。実際の売買価格は、土地の形や周辺環境、建物の状態、立地、当事者の事情などによって大きく前後することがありますので、参考程度にご覧ください。

まとめ：不動産売買の目安価格を自分で調べる方法とは？

不動産の価格にはいくつかの指標があり、それぞれに役割があります。この記事では、公示価格、路線価、固定資産税評価額、市場の販売･成約価格をもとに、実勢価格（不動産売買の目安価格）を調べる方法をわかりやすくご紹介しました。正確な価格を知るためには複数のデータを参考にし、必要に応じて不動産会社へ相談することがおすすめです。